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房价疯涨背后的选择之:商铺投资

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对于目前一二线城市房地产价格快速上涨的态势,所谓的价值洼地已经不复存在。而当“全民炒房”现象愈加浓裂时,风险也会快速上升。如今,“假离婚”投资买房的行为仍然在一线城市蔓延,因为哪里有高回报,人流和资金就会拥向哪里。

现在看来,房价上涨乃是后市有利可图,这便成为投资进入楼市的重要原因。当然,现在从投资形式来看,并非只有通过“假离婚”的唯一途径买房,还有以公司形式投资购房、房企员工炒自己的房子、以海外户籍身份投资购房等,另外投资写字楼、商铺也许是个不错的选择!

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今天小饼干主要和大家聊聊商铺投资

一、首先来看看商铺都有些什么分类,以及每种分类的特殊性。

1、老城区商铺:

这类商铺已经有一定年限,租金水平也涨到一定的高度,这时候介入基本是亏钱的。专业的说法,就是商铺已处于成熟期,虽然风险低,但是回报率相当低,在考虑通货膨胀的情况下,基本赚个自持,没准还得亏;同时,就商圈来说,中国城市规划一直处于婴儿期,因此,城市规划(道理狭小,景观改造,线路返修)会对商圈形成许多不忽略的影响;

2、商品房住宅底商、办公底商:

现在这类商铺众多,大多是新商圈新住宅区的商铺,这类商铺主要是规划配套,因此它们的租金水平在无其他商业体影响的情况下,租金回报率是很难达到高回报率的,因此,如果它的售价太高,不建议投资。可参考,底商售价不超过楼盘售价的2倍,超过就存在一定的风险。

3、商业街:

市场上面同质化相当严重,在不能拿到端头铺的情况均不建议投资,特别是广告轰炸,售价相当高的情况下。

4、专业市场:

根据过去十几年的经验,只要专业市场做起来的,专业市场的商铺都是赚钱的,因此,好的招商团队或者好的物业公司,以及物业公司的内部资料能拿到的情况,建议投资。

5、带租约商铺:

以租约的高回报诱惑新东家,注意,危险。很多合同是假的,很多租户是短租,这类商铺主要注意合同的问题,以及在带租约的情况下,市场冷旺程度以可以肉眼观察,慎重。适用以上方法,切不可盲目相信租约的回报率。

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二、商铺的投资收益分析

商铺的投资收益,主要包含了两个部分,一个是物业的增值,一个是租金的收益

看中物业增值的是投机,看中长期租金收益的是投资。如果物业增值的幅度比租金的收益要高很多,那么毫无疑问,这就是个投机性市场。一个家庭或一个企业,投资一个商铺的时候,正常情况下是当做固定资产进行的,不应该只看中物业增值。物业增值是附加值,租金的收益才是首要考量。这里面有一个悖论,租金越高,往往物业的增长度也越高;相对的,租金越低的商铺,物业增值幅度也越小。好铺养三代,指的就是固定资产的长期租金收益,而不是物业增值。哪怕有一天物业本身增值增值幅度极小或已不再增值,但租金收益也足够一个家庭的日常开销,这才是一个好商铺。

 

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